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租赁合同未到期，二房东下“逐客令”还不给租客退还押金！法院判决→

　　

　　海口市民刘先生向二房东谭先生租了位于美兰区的一间铺面，租赁期限5年。但租期未到，谭先生却以要向原房东退租为由，要求刘先生提前退租。刘先生只好答应，但谭先生却没有退还押金。无奈之下，刘先生将谭先生起诉到了法院。近日，海口市中级人民法院依法作出二审判决，判令谭先生退还给刘先生押金。

　　对簿公堂

　　租客退租后

　　二房东未退还押金

　　刘先生想在海口市租一间铺面做生意，随后看到一位美兰区海府路有铺面出租。实地察看后，刘先生比较满意，便添加了二房东谭先生的微信。

　　而后，刘先生和谭先生谈好价格，两人约定：租赁期限为2020年11月2日至2025年9月23日，每月租金4380元，押金1.314万元，并约定租期届满后，谭先生无条件将押金无息退还。

　　合同签订后，谭先生将铺面交给刘先生经营使用。令刘先生没想到的是，2022年8月29日，刘先生接到谭先生微信通知，自己经营不善，决定向原房东退租，要求刘先生也要搬离。

　　随后，刘先生便多次找谭先生交涉，要求对方退还全部押金。谭先生起初表示坚决不退。在刘先生的多次催促下，谭先生玩起了“人间蒸发”。

　　因为谭先生一直拒绝退还押金，刘先生将谭先生起诉至海口市美兰区人民法院，请求法院依法判令谭先生退还押金1.314万元。

　　庭审中，谭先生辩称，刘先生曾将铺面转让给他人，并收取了转让费。刘先生理应按合同约定将转让费支付给他，他已将租赁押金抵了转让费，所以没有退还押金。

　　法院判决

　　二房东向出租人

　　返还押金

　　美兰法院经审理认为，该案中，谭先生系案涉商铺的承租人，刘先生系案涉商铺的次承租人，刘先生、谭先生均表示系在征得原房东同意的情形下，谭先生才将案涉商铺转租给刘先生，故双方成立合法转租关系，双方签订的《铺位租赁合同》亦合法有效。谭先生系基于承租人及合法转租人的身份，才有权向刘先生收取租赁保证金，且收取租赁保证金的目的在于稳定双方的租赁关系，但谭先生在租期届满前因经营不善的问题向原房东退租，该行为已经表明谭先生自愿退出其与原房东的租赁合同关系，在此情形下，谭先生已经丧失了承租人的法律地位，自然也不可能再成为合法转租关系中的出租人，不论原房东是否愿意继续将案涉商铺出租给刘先生，案涉《铺位租赁合同》均陷入法律履行不能的状态。综上，谭先生的退租行为构成根本违约，其继续占有刘先生交纳的租赁押金不具有法律上的依据，属于不当得利，现刘先生主张谭先生退还租赁押金1.314万元，理据充分，一审法院予以支持。

　　同时，美兰法院认为，虽然《铺位租赁合同》中约定刘先生转让案涉商铺所收取的转让费由双方平分，但从现有证据，难以证实刘先生转让案涉商铺并收取了转让费的事实；退一步讲，即便刘先生确已转让案涉商铺并收取了转让费，谭先生要求参与分配的前提是其与刘先生仍存在租赁合同关系，其仍然具有合法转租人的法律地位，但如前所述，谭先生向原房东退租之日起，便终局性地丧失了承租人及合法转租人的法律地位，在此情形下其无权再主张刘先生支付转让费，谭先生主张以转让费扣除租赁押金的辩解意见于法无据，法院不予采信。

　　美兰法院判决，谭先生向刘先生退还租赁押金1.314万元。谭先生不服一审法院判决，向海口中院提起上诉。海口中院经审理认为，谭先生的上诉请求不能成立，判决驳回上诉，维持原判。

　　律师说法

　　请求返还押金诉讼时效为三年

　　承租人要及时维权

　　租赁房屋时，当承租人搬离房屋，出租人却不按照合同约定返还房屋押金，承租人该如何维护自己的合法权利呢？对此，海南终确律师事务所律师胡亚男介绍，在租赁合同合法有效的情况下，如承租人无违约行为，出租人需要在退租时返还押金。如出租人不按照合同约定返还房屋押金，承租人可先与出租人协商解决，如协商不成，承租人可向法院起诉出租人，请求退还押金，同时主张押金利息。

　　在该案中，谭先生系基于出租人的身份才有权收取押金，在承租人刘先生搬离房屋后，谭先生与刘先生的租赁关系已经结束，在此情形下，谭先生已经丧失了出租人的法律地位，其继续占有租赁押金不具有法律上的依据，属于不当得利，应予返还。

　　需要注意的是，请求返还租赁押金的诉讼时效为三年，一般自出租人应当返还但未返还押金之日起计算，所以承租人一定要及时维权。

　　如果二房东跑路，租客可以起诉原房东退还押金吗？胡亚男表示，根据《中华人民共和国民法典》第465条第2款规定“依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。”租赁合同如果租客是与二房东签订的，故该合同内容只对租客和二房东具有法律约束力，对于合同当事人之外的房东不具有法律约束力。因此租客只能起诉二房东要求其退还押金，而不能向房东主张权利。

原文链接：https://www.hnzhengfa.gov.cn/news/yianshuofa/show-62789.html
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