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租户口头续租又退租，房东不退押金怎么办？

　　2022年1月6日，张某与李某签订房屋租赁合同，租期截至2023年1月9日。合同到期后，张某口头与李某就续租案涉房屋达成一致，但未重新订立书面合同，亦无其他证据证明双方对租期达成了合意，张某仍按照原租赁合同的履行方式按季度缴纳租金。

　　

　　后张某因工作原因于2023年5月18日提出退租，并于2023年6月9日腾退完毕房屋，后要求李某退还押金及剩余租金，李某却拒绝支付。

　　

　　李某辩称，张某系续租一年，现未满一年退租系违约，故已付押金及剩余租金均不予退还。

　　

　　天府新区法院审理认为，本案中，双方签订的房屋租赁合同于2023年1月9日到期，双方对于合同中的权利义务已履行完毕，之后仅口头达成续租合意。

　　

　　李某主张双方系对续租一年达成合意，但双方对于2023年1月9日后的租赁关系并未采用书面形式确定，且无其他证据证明双方对于租赁期限有具体明确的约定，故法院认定双方之间的租赁关系为不定期租赁关系。

　　

　　在不定期租赁合同中，由于不存在租期的约定，一方在合理期限通知了对方后，可以随时解除合同。张某已经向李某履行了通知义务，并给予了合理期限，其解除行为不违反当事人约定及法律规定，双方租赁合同关系于2023年6月9日解除，李某应当退还张某支付的押金及剩余租金共计4000元。

　　

　　宣判后，双方均未上诉，该判决现已生效。

　　

　　【法官说法】

　　

　　该案承办法官朱舸在审理多起类似因续租产生的房屋租赁合同纠纷中发现，在原租赁合同到期后，很多人都习惯通过口头或微信方式续租，并未重新订立书面合同，而承租人仍按照原租赁合同的付款方式及价款支付房租。此时，涉诉出租人大部分都认为续租即续租的一年，故认为当承租人续租不满一年退租后应当向其承担违约责任，对押金不予退还或请求承租人向其支付解除合同违约金。

　　

　　然而，依据《中华人民共和国民法典》第七百零七条、第七百三十条、第七百三十四条第一款规定，若租赁合同到期后双方仅口头或微信协商续租，未明确约定续租期间的，视为不定期租赁合同。在不定期租赁合同关系中，一方在合理期限通知了对方后，可以随时解除合同，因此该租赁合同关系处于不稳定状态，可能会导致一方权益受损。

　　

　　故法官建议，租赁合同到期后，承租人提出续租的，双方应及时另行签订书面合同，明确租期、租金等，如确不具备签订书面合同的条件，亦应尽量以微信、短信、邮件等书面形式明确租赁期限，最大限度降低因约定不明导致自身权益受损的风险发生。

　　

　　相关法条

　　

　　《中华人民共和国民法典》

　　

　　第七百零七条：租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式，无法确定租赁期限的，视为不定期租赁。

　　

　　第七百三十条：当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁;当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。

　　

　　第七百三十四条第一款：租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。

　　

原文链接：https://www.sichuanpeace.gov.cn/azsf/20240906/2914652.html
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