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富力地产配售新股偿还境外债务性融资

　　由于融资困难，现在很多高负债率港股上市房企都通过配售新股募集资金偿还债务、降低财务杠杆，近日，富力地产于12月19日公告根据特别授权配售新H股。

　　在富力披露的资料中我们可以看到，此次其将共计配售2.73亿股，占现有已发行H股总数以及现有已发行股份总数的比例约为26.89%和8.47%。配售价格确定为13.68港元/股，相较富力地产公告前最终交易价格14.74港元/股折价约7.19%。据此测算，配售所得款项总额约为37.35亿港元。另据公司披露，此次募集资金将用于偿还境外债务性融资而非偿还用途为住宅开发建设的借款。

　　公告一出，福利的股价在经历了小幅高后一路跳水，最高跌幅约4%。后续两个交易日股价继续下跌，跌幅分别为1.78%和1.26%。

　　从公告中，我们可以分析出目前富力正面临着较大的偿债压力。从已公开的数据中我们可以看到2011年到2018年，富力地产通过经营活动产生的现金流量净额已经连续七年为负，2013年和2014年，流出金额均超过百亿元。2018年，净流出金额为86.17亿元。

　　2019年经营状况依旧没有好转，目前其公示的2019年前三季度营业额，公司经营活动现金流量净额为负227.98亿元，为净流出态势。

　　同样不太好的数据为富力地产最近几年的负债总额和负债率也维持在相对高位。财报数据显示，富力地产截至2019年9月30日的负债总额约为3428.4亿元。2017年至2019年三季末的资产负债率分别为78.23%、80.92%和82.55%，呈现明显的上升趋势。以地产行业普遍使用的净负债与总权益比率这一指标来衡量，富力的财务杠杆率变化更为显著。根据2019年中期报告，富力地产的净负债比率上升至219%。

　　具体负债构成中，流动负债1886.88亿元，包括短期借款132.57亿元、一年内到期的非流动负债380.62亿元，两者合计超过500亿元。对比来看，流动资产构成中的货币资金只有304.22亿元，明显小于短期借款与一年内到期的非流动负债之和，面临一定的短期偿债压力。

　　另一方面，富力地产的借款成本也有所抬升。根据信披资料，公司截至2019年6月30日的整体借款组合的实际利率为6.48%，相较2018年底的5.74%增加0.74个百分点。

　　值得注意的是，公司境外借款的利率明显更高。公司2019年7月新发行的到期日为2024年，本金为4.5亿美元的优先票据为例，票面利率达到了8.125%。对比来看，公司2019年5月发行的五年期、金额为4亿元人民币的公司债券的票面利率为每年6.48%。借款总额增加以及利息成本上升带来的直接影响是富力地产2019年上半年的利息开支总额达到63.30亿元，同比增长38%。不过，由于公司利息资本化的比例上升，呈现在报表上的融资成本是下降12%。

　　高负债率极有可能与富力近年来的两期金额较大的并购有关。2017年7月，公司公告与大连万达订立协议，以接近200亿元收购后者的76家城市酒店权益以及烟台万达的70%权益。2018年4月，公司公告其全资附属公司海南富力与海航地产集团就海南项目订立框架协议，合作价款约为57亿元人民币。大额并购导致富力地产投资活动产生的现金流量净额连续2年为负，2017年到达负225.84亿元，创2005年上市以来新低。

　　而面临次尴尬境地的绝非只有富力一家，很多房企在过去两年通过收购并购获取项目，世茂，华润置地，绿城，中国金茂都位列其中。而上述多家房企在2019年通过配售股份募集资金，其中包括华润置地、中国金茂等头部房企。

　　目前来看，2019年以来港交所上市内房股已累计通过配售募资约285.51亿港元，超过2018年全年的192.36亿港元。

　　为了让账面好看，不少房企发行永续债融资，但这仅是表面降低账面负债率，但实际财务杠杆并无下降。2020年，为了实质性降低财务杠杆，卖包括富力在内的多家房企正在绞尽脑汁各显神通。