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地没买到,中介费该不该退

时间:2018-06-08 00:22:27 来源: 作者: []

共建文明城普法在行动 市司法局 市法制宣传办公室 主办   

记者 孙媛 通讯员 张帼霞  案例回顾:  根据城市发展规划, 某企业将搬迁,某中介公司代理了该企业土地出让的相关事宜。2011年5月28日,该中介公司就土地合作开发事项进行邀请招标,之后向某地产公司发出中标通知书。同年6月2日中介公司、企业、地产公司签订土地框架协议,地产公司向中介公司缴纳服务费624万元。可因为某些原因,地产公司并不能购买该块土地,于是三方签订协议书,终止土地框架协议,关于地产公司支付给中介公司的服务费双方另行协商解决。但地产公司因与中介公司服务费如何退还未协商一致,随后将中介公司告上法院,要求退还服务费。  一审法院认为,中介公司已完成居间义务,框架协议并不能成为地产公司要求退还服务费的法定依据。协议书中也只是明确由中介公司、地产公司另行协商解决并签署协议, 并未明确双方协商不成时,中介公司一定要退还所收服务费,所以地产公司要求退还服务费没有事实和法律依据,判决驳回原告诉讼请求。  二审法院认为,中介公司已经促成了地产公司与企业签订的框架协议,收取居间服务费符合法律规定,协议书也并未明确中介公司有返还服务费的义务,判决驳回上诉维持原判。  最高院重审认为,中介公司的服务应至地产公司取得涉案土地使用权, 但中介公司称仅需促成企业与地产公司订立框架协议即完成居间服务, 不符合合同约定, 根据诚实信用原则, 中介公司退还部分服务费更为公平合理, 判决撤销 一审、 二审判决, 中介公司退还相应款项200万元。  律师说案:  合同的签订、 履行、 变更要充分考虑合同签订的背景、 政策规定、 合同目的、可操作性、 风险防范、 违约责任, 完善合同条款, 同时要兼顾诚实信用和公平合理原则。  依据招投标文件及地产公司经营范围等, 该地产公司支付服务费的目的是为了实现土地使用权的转让, 依法取得该幅土地进行房地产开发。 相应, 中介公司收取服务费应该包括招投标及申请人最终合法取得该幅土地的全过程, 是有始有终的全程服务,这才完全符合缴纳服务费的本义。  土地框架协议的性质系土地使用权转让合同, 具体合同条款明确了中介公司须承担保证地产公司订立正式合同、 取得土地使用权的合同义务。 中介公司要提供的不是简单的居间介绍的媒介服务, 还承担着保证地产公司取得土地使用权的合同义务。 但地产公司最终没有取得土地使用权, 合同目的无法实现, 中介公司并未完成上述保证责任, 收取服务费就没有了事实基础。  同时, 补充协议也明确了中介公司返还服务费的意思表示。 一审、 二审事实认定部分忽略了三方进行招投标、 签订框架协议的目的在于实现土地使用权的转让这一默示条款, 认定中介公司完成了约定义务, 但根据诚实信用原则, 中介公司退还服务费更为公平合理。  (本案例由河北海龙律师事务所提供)

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