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开发商五折贱卖房子是否构成显失公平?

时间:2019-01-04 01:24:52 来源: 作者: []

【案情】

  某房产公司急于回笼资金,2018年9月与胡某签订认购书,约定:胡某向某房产开发公司认购房屋一套,面积66平方米,开盘单价为15000元/平方米,开盘总价为993000元,合同单价为7426元/平方米,合同总价为491601元。约定定金为100000元,并在次日由胡某支付其余首付款14.5万元,余款在签订《商品房买卖合同》时一次性付清。胡某依约支付了款项后,某房产公司认为销售价格低于正常销售价格,告知胡某不再继续履行认购书,并以显失公平为由诉至法院请求撤销认购书。

  【分歧】

  对于某房产公司五折销售房屋,能否以显失公平为由请求撤销合同,产生两种不同观点:

  第一种观点认为,商品房以五折的价格销售,大大低于房子的合理价格,构成显示公平,可以予以撤销。

  第二种观点认为,胡某没有利用自身优势或者利用某房地产公司没有经验,致使双方的权利与义务明显违反公平、等价有偿原则,某房地产公司五折贱卖房子系其真实意思表示,因此不能以显失公平为由撤销合同。

  【分析】

  笔者同意第二种观点,认为某房地产公司五折贱卖房子不构成显失公平。理由如下:

  第一,《中华人民共和国合同法》第五十四条规定:“下列合同,当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销:(一)因重大误解订立的;(二)在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危,使对方在违背真实意思的情况下订立的合同,受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的,人民法院或者仲裁机构不得撤销。”当事人订立合同时,显失公平的,一方有权请求人民法院或仲裁机构变更或者撤销。

  第二,所谓显失公平,是指一方当事人利用自己的优势或者利用对方没有经验,致使双方的权利与义务明显违反公平、等价有偿原则。民事行为是否显失公平应当以行为成立时的情况作为判断标准。一方当事人利用优势或者利用对方没有经验,致使双方的权利与义务明显违反公平、等价有偿原则的,可以认定为显失公平,认定显失公平不仅应当考察结果是否显失公平,而且还应考虑造成显失公平的原因。

  第三,结合到本案,胡某作为普通消费者在某房地产公司购买房屋,与其他购房者没有区别,从签订合同的地位来看并不具备特殊之处。胡某以一次性付清全款而在购房过程中享有一定的优惠,符合市场经济中通常的营销策略和习惯。胡某有大量资金可以使用,某房地产公司需要回笼资金,双方签订低价销售合同并不能构成“一方当事人利用优势”。某房地产公司为专业的房地产开发公司,其在市场销售中,对于房屋销售价格采取何种策略,显然比普通购房者更具有科学的决策能力和决策过程,因此也不存在“没有经验”的可能。因此,在双方签订认购书及商品房买卖合同之时,不存在显失公平的情形。

  综上,开发商以五折的价格销售房子不存在显失公平的情形,开发商不能以显失公平为理由诉请变更或撤销。

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